区分登記建物の小規模宅地等の特例
税務部門 税理士 梶原 章弘
１．特定居住用宅地等について
個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、特定居住用宅地等の特例の要件を充足した場合、３３０㎡を限度面積として相続税評価額の８０％相当額を減額することができ、その適用可否によって相続税の負担額に大きな影響を及ぼします。
※1 居住の継続及び所有の継続の期間は相続税の申告期限までとなります。
※2 別居親族については、被相続人に配偶者も同居の法定相続人もいない場合で、相続開始前3年以内に持ち家に居住していない者が取得する場合に限られます。
２．区分登記建物の場合の小規模宅地等の特例の適用について
例えば１階に親、２階に子供夫婦が居住している二世帯住宅は、内階段がなく１階と２階が内部で行き来することができないような完全分離型の二世帯住宅の場合においても親と子供は同居しているとみなすことができ、小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）の適用を受けることが可能となります。 しかし、１階と２階で建物が区分登記がされている場合には、同居しているとみなされません。
【問】 被相続人甲は、二世帯住宅を建築し、長男である乙とその家族と一緒に、その住宅で居住していました。甲の相続開始後、その二世帯住宅の敷地を長男乙が相続した場合は、特定居住用宅地等に係る小規模宅地等の特例の適用を選択することができるのでしょうか。（甲と長男乙は生計は別とします。）
注）家屋の内部で互いに行き来ができず 家屋の外部に階段が設置されています。
【回答】
（1）区分登記されている場合 ⇒甲と乙は生計別であり、また被相続人と長男 甲は別居している こととなり、敷地全体について小規模宅地等の特例は適用できません。 （なお、長男乙は相続開始前3年以内に持ち家に居住していないため1階部分に対応する敷地部分に関して小規模宅地等の特例の適用がある場合がございます。）
（2）区分登記されていない場合 ⇒甲と乙は同居しているため、敷地の全部は小規模宅地等の特例の適用対象となります。
※上記はあくまで一例であり、小規模宅地等の特例は、個別事案によって判断が難しいことも多くございます。ご不明な点やご相談は、お気軽に弊社担当者へお問合せ下さい。
